Kaufnebenkosten Rechner Deutschland 2026
Nebenkosten berechnen
* Notar und Grundbuch sind Richtwerte (ca. 1,5 % bzw. 0,5 %). Je nach Kaufvertragskomplexität können die tatsächlichen Kosten leicht abweichen. Grunderwerbsteuer-Sätze gemäß Stand 2026.
Was sind Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf?
Beim Kauf einer Immobilie wird häufig nur der Kaufpreis im Blick behalten. Dabei machen die sogenannten Kaufnebenkosten – also die zusätzlichen Kosten, die neben dem eigentlichen Kaufpreis anfallen – in Deutschland zwischen 8 und 15 Prozent des Kaufpreises aus. Bei einem Kaufpreis von 350.000 Euro können das also zwischen 28.000 und 52.500 Euro sein, die über den Kaufpreis hinaus aufzubringen sind.
Die vier Kostenpositionen im Überblick
- Grunderwerbsteuer: Fällig beim Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie. Die Höhe ist vom Bundesland abhängig und liegt zwischen 3,5 % (Bayern, Sachsen) und 6,5 % (NRW, Berlin, Brandenburg, Saarland, Schleswig-Holstein). In Deutschland gibt es keinen einheitlichen Satz – dies ist der größte Posten unter den Nebenkosten.
- Notarkosten: Für jeden Immobilienkauf ist in Deutschland eine notarielle Beurkundung gesetzlich vorgeschrieben. Die Notargebühren richten sich nach dem GNotKG (Gerichts- und Notarkostengesetz) und betragen typischerweise rund 1,0–1,5 % des Kaufpreises, je nach Komplexität des Vertrags.
- Grundbuchgebühren: Der neue Eigentümer muss ins Grundbuch eingetragen werden. Auch die Eintragung einer Grundschuld (für die Bankfinanzierung) kostet Gebühren. Insgesamt ca. 0,5 % des Kaufpreises.
- Maklerprovision: Sofern ein Makler vermittelt hat, wird seit dem Provisionsdeckelgesetz von 2020 die Courtage hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt. Die übliche Gesamtprovision beträgt 7,14 % inkl. MwSt., davon trägt der Käufer typischerweise 3,57 % inkl. MwSt. Bei privaten Verkäufen ohne Makler entfällt diese Position.
Grunderwerbsteuer nach Bundesland (2026)
| Bundesland | GrESt-Satz | Beispiel: 350.000 € |
|---|---|---|
| Bayern, Sachsen | 3,5 % | 12.250 € |
| Hamburg | 5,5 % | 19.250 € |
| Bremen, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Mecklenburg-Vorpommern | 5,0 % | 17.500 € |
| Baden-Württemberg, Hessen, Thüringen | 6,0 % | 21.000 € |
| NRW, Berlin, Brandenburg, Saarland, Schleswig-Holstein | 6,5 % | 22.750 € |
Tipps zur Minimierung der Kaufnebenkosten
- Aufteilung Grundstück/Gebäude: Wenn im Kaufvertrag Kaufpreis und bewegliche Gegenstände (Einbauküche, Gartengeräte etc.) getrennt ausgewiesen werden, fällt auf den Anteil der Inventar-Gegenstände keine Grunderwerbsteuer an. Die Aufteilung muss realistisch und marktüblich sein.
- Direktkauf ohne Makler: Bei Käufen direkt vom Eigentümer ohne Makler entfällt die Provision. Nutze immo-adresse.de, um die Adresse eines Inserats herauszufinden und direkt Kontakt aufzunehmen.
- Notar-Angebote vergleichen: In Deutschland sind Notargebühren gesetzlich geregelt, aber manche Notare sind schneller und serviceorientierter. Die Kosten selbst lassen sich nicht verhandeln.
Maklerprovision sparen?
Finde die Adresse direkt über amtliche Katasterdaten – ohne Makler zu kontaktieren.
Adresse aus Inserat herausfinden →Weitere nützliche Informationen:
Häufige Fragen zu Kaufnebenkosten
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in Deutschland?
Die Kaufnebenkosten betragen je nach Bundesland zwischen 8 % und 15,5 % des Kaufpreises. In NRW, Berlin und Brandenburg (6,5 % Grunderwerbsteuer) plus Notar und Grundbuch kommen ohne Makler ca. 9,5 %, mit Makler ca. 13 % zusammen.
Werden Kaufnebenkosten von der Bank finanziert?
Nein. Banken finanzieren in der Regel nur den Kaufpreis, nicht die Nebenkosten. Die Kaufnebenkosten müssen aus Eigenkapital aufgebracht werden – das ist ein häufiger Fehler bei der Finanzierungsplanung.
Welches Bundesland hat die niedrigste Grunderwerbsteuer?
Bayern und Sachsen haben mit 3,5 % die niedrigste Grunderwerbsteuer in Deutschland. In NRW, Berlin, Brandenburg, Saarland und Schleswig-Holstein ist sie mit 6,5 % am höchsten.
Kann ich die Grunderwerbsteuer sparen?
Eine legale Möglichkeit: Im Kaufvertrag Inventar (Einbauküche, Gartengeräte) separat ausweisen. Auf diesen Anteil fällt keine Grunderwerbsteuer an. Die Aufteilung muss marktüblich und nachvollziehbar sein.